Conduttore che impedisce la visita dell’immobile in vendita risponde dei danni

Cassazione Civile, sez. III, sentenza 30/09/2015 n° 19543

Il conduttore che ostacola il diritto di visita dell’immobile messo in vendita deve risarcire i danni al proprietario per inadempimento dell’obbligo contrattualmente assunto.

Così ha stabilito la terza sezione civile della Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 19543 depositata il 30 settembre 2015, ha confermato la condanna generica del conduttore al risarcimento. Per la suprema Corte, è meritevole di accoglimento la richiesta di ristoro del proprietario connessa al suo diritto di visita, leso dal conduttore, atteso che “l’impedimento dell’accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell’alienazione”.

In tale prospettiva, la condanna generica si configura come una mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla concreta sussistenza del danni. Le questioni inerenti alla prova concreta del danno, alla sua reale entità ed al rapporto causale sono infatti riservate alla successiva fase di determinazione e liquidazione del danno, da celebrarsi in separato giudizio.

Nel caso di specie, la S.r.l. proprietaria dell’immobile locato aveva citato in giudizio il conduttore lamentando l’inadempimento dell’obbligo, contrattualmente previsto, di consentire la visita dei locali in caso di decisione di vederli. Aveva quindi chiesto ed ottenuto la condanna del conduttore a consentire l’accesso all’abitazione una volta alla settimana per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi, nonché il risarcimento del danno da liquidarsi in separato giudizio. In appello la sentenza veniva parzialmente annullata per cessazione della materia del contendere, con conferma, però, della condanna al risarcimento dei danni da inadempimento.

A questo punto il conduttore ha proposto ricorso in cassazione sostenendo, tra l’altro, di aver impedito la visita dell’immobile soltanto in una singola occasione, per cui a suo dire non poteva configurarsi alcun inadempimento contrattuale.  Ma a smentire le argomentazioni del conduttore c’è una lettera che lo stesso aveva fatto inviare dal suo avvocato per mettere in discussione il diritto di visita. In un'altra occasione, inoltre, il conduttore aveva negato le visite sostenendo che le stesse erano lesive della sua libertà personale.

In realtà, secondo gli Ermellini tali circostanze confermano la volontà del conduttore di non voler adempiere all’obbligo contrattualmente assunto di consentire la visita all’immobile in vendita, configurando un comportamento che, evidentemente, si pone in contrasto con il principio di buona fede che deve caratterizzare l’esecuzione del contratto. Bene ha fatto, dunque, il giudice di merito a valutare l’inadempimento della clausola in esame.

I giudici di legittimità hanno altresì respinto le altre due eccezioni mosse dal convenuto: l’una contestava la decisione della corte d’appello di pronunciare condanna generica al risarcimento nonostante l’attore non avesse dedotto i danni patiti; l’altra, invece, riguardava l’asserita mancanza di prova del nesso causale tra condotta e danno.

Sul punto, la Corte sottolinea che l’impedimento dell’accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell’alienazione. Peraltro, nella stessa clausola contrattuale, esplicitamente si collegava il diritto di visita con la decisione di vendere l’immobile.

Va dunque confermata la condanna generica del convenuto, per addivenire alla quale – concludono i giudici del Palazzaccio – la corte di merito ha fatto corretta applicazione del principio secondo cui: La condanna generica al risarcimento danni presuppone soltanto l’accertamento di un fatto potenzialmente dannoso, in base ad un accertamento anche di probabilità o di verosimiglianza, mentre la prova dell’esistenza in concreto del danno, della sua reale entità e del rapporto causale è riservata alla fase successiva di determinazione e di liquidazione, sicché la pronuncia sulla responsabilità si configura come una mera declaratoria juris, da cui esula qualunque accertamento in ordine alla misura ed alla concreta sussistenza del danni, con la conseguenza che il giudicato formatosi sulla responsabilità non incide sul giudizio di liquidazione” (Cass. civ. n. 6257 del 2002).

(Altalex, 5 gennaio 2016. Nota di Giuseppe Donato Nuzzo)